Mientras la mayoría de promotores pasa estrecheces como consecuencia de la desaceleración del mercado inmobiliario, otros sectores ven en la nueva situación una vía de crecimiento. Uno de los que empieza a buscar oportunidades es el hotelero, especialmente las grandes cadenas internacionales. Grupos como Intercontinental, Four Seasons, Starwood y Hyatt inspeccionan el mercado e incrementarán, previsiblemente, los once hoteles de cinco estrellas previstos en Barcelona hasta 2010.

El aumento del turismo –España es el segundo destino del mundo, por detrás de Francia– ha consolidado a Barcelona y a Madrid como polos de atracción de los grupos hoteleros. Sin embargo, el elevado precio de los activos inmobiliarios ha dificultado la implantación de las cadenas internacionales, en busca de rentabilidades más estrictas que las nacionales y con menos tradición patrimonialista.

Además, mientras las inversiones en residencial se rentabilizan en un plazo corto, las hoteleras se expanden en el tiempo, lo que ha impedido a la actividad hotelera competir con la residencial.

Dificultades
“Tradicionalmente, en España las cadenas hoteleras no podían competir en los centros urbanos con el precio de repercusión del metro cuadrado que ofrecían los promotores residenciales”, explica Jorge Ruiz, director nacional de hoteles de CB Richard Ellis. Según un informe elaborado por la consultora, “se prevé que el número de transacciones de hoteles en España se incremente en 2008 y 2009 debido al cambio de ciclo inmobiliario”.

Richard Ellis concluye asimismo que “la mayor parte de las promotoras que han diversificado riesgos invirtiendo en el sector hotelero durante los años de bonanza pondrán sus activos a la venta para generar liquidez”. Esta tendencia comienza ya a apuntarse, con operaciones como la venta del Hotel Sky a Sol Melià por parte de Habitat.

Las oportunidades para el sector crecerán durante los próximos meses, ya que, tal y como explica Tomás Miró, director de la división hotelera de Cushman & Wakefield, “cada vez son más los proyectos que cambian de uso, tanto en prime como en el 22@”. En Plaza Europa y Passeig de Gràcia, algunas promociones de oficinas y de residencial, respectivamente, comienzan a transformarse en hoteles.

A la espera
De todos modos, los precios del mercado inmobiliario no han bajado suficiente para que las cuentas del sector hotelero cuadren. “Es un buen momento, pero los precios continúan siendo altos: aún no se cierran operaciones porque los hoteleros no pueden soportar el precio que pagaron los inmobiliarios pensado en promociones residenciales”, sostiene John Alarcón, de la división de hoteles de Aguirre Newman.

En el centro de Madrid se piden actualmente unos 10.000 euros por metro cuadrado, una cantidad elevada para el sector hotelero. De este modo, según explica Alarcón, “las cadenas están haciendo ofertas a la baja y, tarde o temprano, los propietarios acabarán cediendo”. “Mientras el precio del inmueble determina las estrellas y el precio de salida, no condiciona a la hora de vender el hotel en funcionamiento –añade–, por lo que las inversiones no pueden ser tan elevadas”.

Socios
La última operación hotelera cerrada en Barcelona es un ejemplo del modo en que operan los grandes grupos. Marriott se ha hecho con la gestión del nuevo hotel de Reig Capital en Barcelona, en Francesc Macià, tal y como adelantó EXPANSIÓN el pasado sábado. Las cadenas internacionales prefieren los contratos de management a los activos en propiedad. “En estos contratos quien asume las pérdidas en caso de que el establecimiento no funcione son los promotores, ya que las cadenas obtienen una parte de los ingresos y de los beneficios a cambio de su gestión”, explica Albert Grau, socio de la consultora Magma Turismo.
En opinión de Grau, otra tendencia que comenzará a apuntarse en breve es que los empresarios inmobiliarios, hasta ahora reticentes a ceder sus edificios, comenzarán a hacerlo ante la imposibilidad de venderlos al precio que desean. En Madrid, la promotora inmobiliaria Monthisa ha firmado un acuerdo con Radisson, marca del grupo hotelero Rezidor, para su hotel del barrio de Las Letras.

A menos que encuentren un socio local, los grupos internacionales llegan de la mano de fondos de inversión institucionales. “Sus marcas son tan fuertes que son capaces de atraer capital –dice Alarcón–; además, hoteles como el Mandarin Oriental son rentables desde el primer día y tienen un valor intangible.
Funete: Pilar Riaño.